創(chuàng)咖有話說 PHBS MBA

在長租公寓行業(yè)經(jīng)歷爆雷潮的至暗時刻，有人倉皇離場，有人逆勢深耕。北京大學(xué)匯豐商學(xué)院2023級MBA學(xué)生、TY公寓創(chuàng)始人鄭宇志用七年時間，在深圳打造出頗具規(guī)模與影響力的長租公寓。這位年輕的創(chuàng)業(yè)者如何在行業(yè)洗牌期突圍？以“深度改造、快速出租、人文關(guān)懷”的模式，砥礪前行，在資本狂熱與理性回歸間找到平衡之道，為萬千寓友打造舒適居住環(huán)境。

大學(xué)畢業(yè)后，鄭宇志選擇成為一名金融投資分析師，在頻繁接觸的賽道分析中，他敏銳察覺到："衣食住行中，'住'是最容易被忽視的萬億市場。"彼時，長租公寓行業(yè)正經(jīng)歷野蠻生長，但多數(shù)從業(yè)者沉迷于資本游戲，忽視了居住本質(zhì)。“為什么年輕人要在出租屋里湊合？"這個疑問成為他創(chuàng)業(yè)的火種。

鄭宇志選擇從長租公寓切入，以品質(zhì)住房為創(chuàng)業(yè)藍(lán)圖，既延續(xù)了父輩對實體產(chǎn)業(yè)的深耕，又注入了投資分析師的風(fēng)險基因與創(chuàng)新理念。2018年底，鄭宇志創(chuàng)立了TY公寓，定位中高端市場，主打深度改造、快速出租、人文關(guān)懷?！案赣H做實業(yè)的經(jīng)驗教會我，現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，而社會責(zé)任感與口碑則是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的奠基石?！彼寡裕沁@種思維，讓TY公寓在行業(yè)上漲期選擇了以中資產(chǎn)為主，逐步布局重資產(chǎn)的戰(zhàn)略模式?！爸匈Y產(chǎn)是生存根基，重資產(chǎn)是發(fā)展命脈?！蓖ㄟ^租賃項目建設(shè)不斷優(yōu)化服務(wù)，同時提升物業(yè)品質(zhì)，保障企業(yè)抗風(fēng)險能力的同時，為租客構(gòu)建長期穩(wěn)定的居住空間。

創(chuàng)業(yè)初期，鄭宇志帶領(lǐng)團(tuán)隊在深圳城中村改造了第一棟房屋。面對潮濕的墻體和老舊的管線，團(tuán)隊成員有所擔(dān)憂："這樣的房子能租出去嗎？"面對疑問，鄭宇志堅持"用顯微鏡看問題”，重新規(guī)劃戶型結(jié)構(gòu)，讓每間房屋都擁有良好的采光與通風(fēng)，引入環(huán)保建材，匹配超前的設(shè)計理念和管理模式，極力保障房源穩(wěn)定性和客戶的租房權(quán)益，這種“降維式打擊”迅速打開市場，首家門店就因其舒適的居住體驗贏得了租客的廣泛好評。

2022年，受深圳人員流出影響，公寓出租率遭遇滑鐵盧，行業(yè)哀鴻遍野，這也是TY公寓成立以來面臨的最大考驗。那段時間，經(jīng)常會有租客在簽約時質(zhì)疑，“很多長租公寓都爆雷了，我的押金和房租交給你們有保障嗎？”面臨持續(xù)升高的空置率，部分管理層提出要降低出租價格來保住出租率，減少部分服務(wù)項目來縮減成本。面對著電腦上慘淡的出租率曲線，鄭宇志陷入沉默，在“保價”和“保率”之間艱難抉擇。

在行業(yè)的至暗時刻，TY公寓的會議室徹夜燈火通明。為了帶領(lǐng)團(tuán)隊共渡難關(guān)，鄭宇志提出研發(fā)“動態(tài)定價模型”，通過LBS技術(shù)和歷史數(shù)據(jù)分析，將房源分為“核心報價區(qū)”和“彈性調(diào)價區(qū)”，從而達(dá)到“因地制宜”的目的。起初這種做法遭到了部分管理人員的反對，他們擔(dān)心在市場價格被不斷壓降的情況下，公寓喪失價格優(yōu)勢，會直接導(dǎo)致丟掉市場。鄭宇志在會議室思考良久，指出“價格戰(zhàn)并非長久之計”，他提出，“公司一方面可以依托自有資金構(gòu)建安全墊，另一方面通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地鐵沿線的選址策略，務(wù)必鎖定核心客群，守住居住品質(zhì)的底線?！?/span>

作為整個團(tuán)隊的主心骨，鄭宇志深知自己的決策將影響公司未來的走向。那段時期，雖然行業(yè)整體呈現(xiàn)下滑趨勢，TY公寓卻憑借著高效的舉措和創(chuàng)新的戰(zhàn)略，創(chuàng)下兩項紀(jì)錄：單月新增投訴歸零，現(xiàn)金流保持正流入。這也讓鄭宇志有了更多的底氣和信心。截至2024年底，TY公寓累計服務(wù)超10萬寓友，為來深圳奮斗的人們打造了充滿歸屬感的溫馨環(huán)境?；赝@段歲月，鄭宇志時常以危機時刻警醒自己“當(dāng)你站在懸崖邊，才會明白風(fēng)險意識不是保守，而是對萬千租客的責(zé)任感和留給自己未來的火種?！?/span>

與此同時，鄭宇志構(gòu)建的“全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式”正在重塑長租公寓行業(yè)的生態(tài)版圖。他以構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展為目標(biāo)，負(fù)責(zé)選址、項目洽談、裝修施工及各環(huán)節(jié)風(fēng)險把控。通過這種投資端精準(zhǔn)卡位、改造端效能提升、銷售端彈性適配、運營端價值深挖的四維聯(lián)動，TY公寓形成了"深度改造-快速出租-居住體驗升級 "的完整閉環(huán)，實現(xiàn)了全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)造持續(xù)價值，為租客打造高品質(zhì)長期性住房。

在長期的創(chuàng)業(yè)實踐中，鄭宇志形成了一套務(wù)實的經(jīng)營理念。他始終堅持“晴天修屋頂”的管理原則：在行業(yè)高漲期不過分?jǐn)U張，專注提升服務(wù)品質(zhì)；在低谷期始終保持正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，確保為租客提供穩(wěn)定服務(wù)。他認(rèn)為，穩(wěn)健經(jīng)營的核心在于“責(zé)任”二字，做事低調(diào)，不盲目擴張，既是對企業(yè)負(fù)責(zé)，也是對投資人和租客負(fù)責(zé)，更是對社會的擔(dān)當(dāng)。

在行業(yè)深度調(diào)整期，TY公寓的出色表現(xiàn)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。相較于部分品牌高進(jìn)低出的瘋狂擴張，鄭宇志選擇了一條可持續(xù)發(fā)展之路：嚴(yán)格篩選項目，組建公司的銷售和運營團(tuán)隊，并購裝修公司、IT公司實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)；提出“人房比”的考核機制，實現(xiàn)運營效率翻倍；拒絕過度金融化，堅持“微利可持續(xù)”理念。鄭宇志指出：“危機中往往蘊藏機遇，關(guān)鍵是要有足夠的底氣和精準(zhǔn)的判斷力，這份底氣來自對租客需求的深刻理解。我不追求規(guī)模最大，但求能為更多人提供‘家’的溫暖。”他在堅守底線的前提下，用創(chuàng)新打破行業(yè)桎梏。

在訪談中，鄭宇志始終保持著潮汕人特有的謙遜與低調(diào)。他沒有激昂的創(chuàng)業(yè)宣言，只有一個個具體的數(shù)據(jù)、一項項務(wù)實的舉措。在這個充滿不確定性的時代，或許"晴天修屋頂"的風(fēng)險意識才是穿越周期的真正密碼。

2023年，鄭宇志選擇進(jìn)入北大匯豐商學(xué)院深造。在他看來，創(chuàng)業(yè)瓶頸期需要跳出舒適圈進(jìn)行思考。隨著他掌握的經(jīng)濟(jì)與管理類知識不斷擴充，鄭宇志逐漸意識到可以通過增值服務(wù)來提升居住體驗，讓租客在居住的每一個環(huán)節(jié)感受公寓的用心與溫暖。如今，TY公寓通過智能家居、社群運營、上門保潔等增值服務(wù)，實現(xiàn)了從“房東”到“生活服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。

學(xué)習(xí)之余，北大匯豐的體育活動同樣充實了鄭宇志的生活。在高爾夫協(xié)會擔(dān)任會長的經(jīng)歷，意外成為了他商業(yè)視野的延伸。通過與企業(yè)家同學(xué)的跨界交流，往往能迸發(fā)出更多的商業(yè)靈感。協(xié)會會長的頭銜也在時刻提醒鄭宇志要勤于習(xí)練，功夫不負(fù)有心人，在北大匯豐MBA高爾夫協(xié)會2024迎新賽上，鄭宇志榮獲男子總桿冠軍獎。通過這項運動，他還收獲了志趣相投的良師益友，他坦言，“在球場上四個多小時的切磋比任何會議室中的交流都要更為直接?！边@也讓他更深層次地了解“共建”的含義——就像公寓與寓友，大家逐漸形成了一種相互成就的共建關(guān)系。

無論是創(chuàng)立長租公寓，還是在球場上揮桿，鄭宇志始終秉承著“興趣是最好的引領(lǐng)”，并不斷完善，精益求精。作為兩個孩子的父親，他總是自身作則，在日常生活中毫不懈怠，找準(zhǔn)方向然后勇毅前行。面對年輕創(chuàng)業(yè)者，他直言：“比起個人努力，選擇賽道的眼光更為關(guān)鍵。要選擇符合國家發(fā)展戰(zhàn)略與人民實際需求所在的行業(yè)，用十年周期視角看待短期波動，真正為社會解決問題?！边@種將實業(yè)思維與長期主義深度融合的經(jīng)營哲學(xué)，正是TY公寓在行業(yè)震蕩期依然能贏得租客信賴的底層密碼。

北大匯豐的學(xué)習(xí)經(jīng)歷影響了鄭宇志的運營理念，他認(rèn)為，長租公寓不僅是居住空間，更是連接人與城市的紐帶。他通過精細(xì)化服務(wù)傳遞溫度，節(jié)日為租客贈送小禮物，用細(xì)節(jié)傳遞關(guān)懷；借助數(shù)字化運營系統(tǒng)，實現(xiàn)精準(zhǔn)運營突破；堅持以契約精神保障租客權(quán)益，利用銀行托管系統(tǒng)杜絕資金池風(fēng)險。保障寓友基礎(chǔ)居住需求的同時，讓他們在城市中找到歸屬感，真正實現(xiàn)住有所居、心有所棲。正如鄭宇志想要傳遞的理念：“我們不是簡單的公寓租賃，而是城市居住生態(tài)的共建者?！盩Y 公寓始終將企業(yè)社會責(zé)任融入發(fā)展脈絡(luò)，鄭宇志認(rèn)為：“做長租公寓，不止是做一門生意，更是在做一份民生事業(yè)?！盩Y 公寓通過持續(xù)的行動，踐行著對租客、對社會的責(zé)任，讓每一間公寓都充滿人文關(guān)懷，讓每一位租客都能感受到獨屬于深圳的溫度。

從投資分析師到長租公寓掌舵者，從潮汕一隅到粵港澳大灣區(qū)，鄭宇志用七年時間書寫了一個充滿“務(wù)實智慧”與“社會擔(dān)當(dāng)”的創(chuàng)業(yè)樣本。正如他一直所秉持的信念，“流水不爭先，爭的是滔滔不絕?！痹谶@個充滿不確定性的時代，他的故事或許能給更多創(chuàng)業(yè)者以啟示：所有的成功都不是偶然，而是來自“晴天修屋頂”的未雨綢繆，和“敢以歲月踐初心”的務(wù)實堅守。