活動(dòng)回顧

2023年8月2日晚，知名城市與房地產(chǎn)專家，江蘇智達(dá)行機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)，南京大學(xué)城市社會(huì)學(xué)博士，南京林業(yè)大學(xué)副教授、碩士生導(dǎo)師，城市與房地產(chǎn)研究中心主任，南京大學(xué)MBA兼職導(dǎo)師孟祥遠(yuǎn)先生帶領(lǐng)MBA學(xué)員和校友們以城市視角認(rèn)知房地產(chǎn)、城市發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律以及教育與房地產(chǎn)的關(guān)系，并就房地產(chǎn)的新形勢(shì)與未來(lái)這一話題進(jìn)行了深入探討。南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授王宇教授擔(dān)任點(diǎn)評(píng)嘉賓。南京大學(xué)22級(jí)MBA學(xué)生許云超擔(dān)任主持人。

嘉賓分享內(nèi)容回顧

經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)與樓市調(diào)控

認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，我們不能簡(jiǎn)單的說(shuō)它是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，或者是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)和政策是緊密相關(guān)的，而政策又和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有很多關(guān)聯(lián)，所以該部分孟先生將對(duì)目前房地產(chǎn)所面臨的形勢(shì)以及未來(lái)可能的政策調(diào)控進(jìn)行展開(kāi)分享。

（一）2023房地產(chǎn)行情弱復(fù)蘇

從目前的地產(chǎn)行情來(lái)看，總體并不是特別理想。從2021年下半年開(kāi)始，由于很多因素的疊加，市場(chǎng)出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。到2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速24年來(lái)首次出現(xiàn)下滑，三道紅線的加碼、房地產(chǎn)去金融化、大量房企暴雷、去化困難等因素決定了2021年下半年至2022年是一個(gè)不斷探底的過(guò)程。

到2023年仍是在觸底，23年初的一波行情是2月逐漸回暖，3月份熱度有了明顯的拉升，4月份勢(shì)能放緩，5、6月出現(xiàn)了較大的調(diào)整壓力，7月份繼續(xù)觸底?？傮w上來(lái)說(shuō)這段時(shí)期的行情變化是由于疫情積壓的需求釋放，以及在需求釋放完之后自然回落和調(diào)整的過(guò)程。從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和數(shù)據(jù)可以看到，總體的復(fù)蘇還是略低于預(yù)期的，市場(chǎng)信心明顯不足，7月份的形勢(shì)還是存在著非常大的壓力。

房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤方面的作用明顯，依舊是支柱產(chǎn)業(yè)。在2022年底，國(guó)務(wù)院副總理指出房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，23年7月份央行、國(guó)務(wù)院、中央政治局等相繼提出了相關(guān)政策和意見(jiàn)，從中可以看到房地產(chǎn)政策在7月份的調(diào)整力度之大。

在中央出臺(tái)了這些政策后，北京、深圳、廣州、上海四大一線城市集體表態(tài)，要大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其他如南京、內(nèi)蒙古等一批城市也在跟進(jìn)。

從目前限購(gòu)、限貸、限價(jià)的放松，以及降低首付和購(gòu)房補(bǔ)貼等方面可以看到今年會(huì)是2016年以來(lái)調(diào)控政策最放松的一年，但也是市場(chǎng)比較困難的一年。這個(gè)困難就是前面提到的經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，政策亟需破局。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)正在由“規(guī)模擴(kuò)張”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)變。

人口大變局，城市重新洗牌

城市是影響房地產(chǎn)的一個(gè)底層因素。一個(gè)地方的房?jī)r(jià)最終和城市的等級(jí)、價(jià)值體量、土地供應(yīng)是密切相關(guān)的。

大城市樓市下一波的激發(fā)點(diǎn)可能是城中村的改造，類似于棚改2.0，但是重點(diǎn)只有21個(gè)城市。從這些重點(diǎn)城市可以發(fā)現(xiàn)，除北上廣深外，有很多城市都在推行強(qiáng)省會(huì)策略，這是一個(gè)重要的變化。

那么是否大城市都會(huì)有更好的發(fā)展呢？從2022年人口的增量來(lái)看，人口在各大城市之間進(jìn)行了洗牌。長(zhǎng)沙、杭州、合肥、成都、寧波、南京等17座城市常住人口都保持正增長(zhǎng)；北上廣深人口首次全部?jī)袅鞒?，從人口凈流入指?biāo)來(lái)看，江浙吸引力已超廣東；各省會(huì)城市近十年快速發(fā)展，逐漸在省內(nèi)形成了經(jīng)濟(jì)和人口的虹吸效應(yīng)。

未來(lái)城市的競(jìng)爭(zhēng)就是人口和人才的競(jìng)爭(zhēng)。目前多個(gè)城市均放松落戶門檻，城市發(fā)展動(dòng)力從人口數(shù)量轉(zhuǎn)向人口質(zhì)量，未來(lái)的人口增長(zhǎng)將從人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利和人文紅利。

此外，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，有一個(gè)觀點(diǎn)是只有大城市才有房地產(chǎn)，因?yàn)橹行〕鞘械姆康禺a(chǎn)的二手房流動(dòng)性很差，房子難以變現(xiàn)，資產(chǎn)屬性不強(qiáng)。目前房企投資重點(diǎn)關(guān)注的十個(gè)省市分別是四大一線（北上廣深）、華東四虎（杭寧蘇合）以及西部?jī)纱蠖紩?huì)（成都、西安）。

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)城市的判斷主要有幾個(gè)維度，即經(jīng)濟(jì)格局、人口競(jìng)爭(zhēng)力、居民消費(fèi)力水平、省會(huì)城市首位度和科教競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于城市不同板塊的研判則主要關(guān)注該板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理度、配套的投入及其營(yíng)商環(huán)境。

重點(diǎn)城市樓市現(xiàn)狀分析

重點(diǎn)城市一級(jí)市場(chǎng)目前土拍是局部火熱，總體降溫。房企的拿地?zé)岫炔粡?qiáng)，央國(guó)企仍是拿地主力。多城市土拍呈現(xiàn)高頻、提質(zhì)、縮量特征，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度上升，前面提到的十個(gè)熱點(diǎn)城市是土拍的主要競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地。換句話說(shuō)，房企聚焦熱點(diǎn)城市的核心板塊，一定程度上表明了全國(guó)更多的城市和板塊已經(jīng)是被房企所放棄的，反映出市場(chǎng)的謹(jǐn)慎心理和狀態(tài)。

在二級(jí)市場(chǎng)，中高端豪宅市場(chǎng)是比較有韌性的，因?yàn)榻K端供給力較強(qiáng)，價(jià)格倒掛、學(xué)區(qū)、圈層、江海景資源等標(biāo)簽豪宅仍是爭(zhēng)搶焦點(diǎn)。核心二線城市均呈現(xiàn)出改善高端去化優(yōu)于剛需的特征。

三級(jí)市場(chǎng)目前還是處于環(huán)比下跌的情況，二手房的數(shù)據(jù)不是很理想，但是重點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于相對(duì)高位。

回顧上半年重點(diǎn)城市樓市行情，上海作為領(lǐng)頭羊5月份也出現(xiàn)了降溫，7月份筑底回升；蘇州政策端釋放利好，核心熱度重啟；廣州分化加劇，供貨重心調(diào)整到主城；杭州的新房同比增長(zhǎng)四成，但是二手房繼續(xù)縮水；南京的新房主力需求仍是改善群體，二手房成交密度全國(guó)第一，高端改善多點(diǎn)開(kāi)花。

教育如何成就人

人生可以分為三步，開(kāi)局是房產(chǎn)，中場(chǎng)是教育，結(jié)局是時(shí)間。

資本的循環(huán)也有三個(gè)層次，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最低層次，基建投資是中級(jí)層次，科教文衛(wèi)是高級(jí)層次。一個(gè)城市的價(jià)值高，其實(shí)是來(lái)自科教文衛(wèi)體這些方面的高階資源。同理，優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)并不是指建筑體本身，而是“優(yōu)質(zhì)、稀缺和人文空間”所帶來(lái)的空間價(jià)值的兌現(xiàn)，我們所追求的就是它的確定性和成長(zhǎng)性。

嘉賓點(diǎn)評(píng)環(huán)節(jié)

在孟祥遠(yuǎn)先生精彩的講座分享后，王宇教授作為點(diǎn)評(píng)嘉賓為大家分享了他的講座感悟。

王宇教授認(rèn)為，城市、教育與房地產(chǎn)趨勢(shì)這個(gè)話題非常切合大家的實(shí)際生活，也是大家都非常關(guān)注的話題，孟先生今天的分享非常有意義，也非常精彩。從孟先生分享的精彩內(nèi)容里，王教授抽取了部分內(nèi)容與孟先生進(jìn)行了簡(jiǎn)單交流，包括房產(chǎn)的投資潛力和未來(lái)的資產(chǎn)如何配置等方面。最后，王教授表示從與孟先生的交流中受益匪淺，也希望南大的同學(xué)們可以趁此機(jī)會(huì)與孟先生多多交流。

問(wèn)答環(huán)節(jié)

在王宇教授進(jìn)行了簡(jiǎn)單的點(diǎn)評(píng)概括后，同學(xué)們紛紛和孟祥遠(yuǎn)先生進(jìn)行了問(wèn)答互動(dòng)。本次講座吸引了近千名南大在校生與校友，講座引發(fā)熱烈反響。