【中國MBA教育網(wǎng)訊】8月29日，第二十二期同濟EMBA同享慧沙龍成功舉辦。本期主題為：“后疫”時代的房地產(chǎn)市場與產(chǎn)品展望。來自37班旭輝集團的校友沙歡為大家傾力分享他對“后疫”時代房地產(chǎn)市場的判斷和新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品的觀察。同時，我們還有幸邀請到同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任唐代中副教授做客本期沙龍主持和分享他的觀點。參與本次沙龍的同學(xué)和校友踴躍發(fā)言提問，積極互動，全場活動干貨滿滿。

唐教授開場介紹道，疫情為世界經(jīng)濟帶來了非常大的不確定性的負面影響。世界銀行在6月份出臺關(guān)于全球經(jīng)濟展望的最新報告，預(yù)估全球經(jīng)濟2020年會下降5.2個百分點，主要表現(xiàn)在全球主要的經(jīng)濟體中，而中國或許是其中唯一一個能保持正增長的國家。

沙歡表示，本次疫情改變了我們很多東西：我們的生活習(xí)慣，甚至把我們的很多城市的建設(shè)，我們整個城市的運營生態(tài)，也做了一些革命。我們會發(fā)現(xiàn)在疫情期間，杭州是全球最先使用綠碼的城市之一，通過整個城市的這種智慧系統(tǒng)，也給我們其他的城市，乃至其他國家更多的一些思考。

房地產(chǎn)行業(yè)三大主要發(fā)展階段及趨勢

第一個階段，從2000年到2010年，一個遍地是黃金的階段。只要不犯大錯“躺贏”的普世性政權(quán)時代；第二個階段，從2010年到2020年，第二個10年是白銀時代，但這要看區(qū)域、看市場，屬于機會性市場。第一個10年是樸實性的機會，第二個10是結(jié)構(gòu)性的機會；而在第三個階段，2020年到2030年，可能會是耦合性的機會。處在耦合性機會時代，我們需要更多去思考雙邊需求，無論是客戶層面的需求，還是政府的需求，作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何去反哺社會，去為整個城市的建設(shè)貢獻一己之力。在未來，這將會成為房地產(chǎn)整體企業(yè)面臨的很重要的挑戰(zhàn)。

沙總認為，實際上我們現(xiàn)在經(jīng)常提到的雙循環(huán)，就是一邊要提升我們內(nèi)部的整個經(jīng)濟質(zhì)量，同時要以更加開放的姿態(tài)去融入整個世界經(jīng)濟體，包括我們的城市發(fā)展。之前世界乃至國家的發(fā)展取決于石油，現(xiàn)在可能更多的取決于大數(shù)據(jù)，取決于我們對數(shù)字的運用，對數(shù)字的整體管控。所以現(xiàn)在的城市發(fā)展，從之前傳統(tǒng)的存量模式中產(chǎn)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變。

總觀這次疫情過后，從大眾行業(yè)來看，恢復(fù)最快的是房地產(chǎn)，換而言之，受影響最小的是房地產(chǎn)。當(dāng)然整個行業(yè)也會面臨冷熱不均的這個現(xiàn)象。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已進入新的階段，逐步會回歸到制造業(yè)，回歸到實體行業(yè)。沙總認為最近的市場相對是一種理性的狀態(tài)。

從目前的整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來講，其實中國和歐美等發(fā)達國家，包括和日本相比的差距還比較大：從城鎮(zhèn)化率來看，截止到去年應(yīng)該是在60%左右，而發(fā)達國家水平基本在75%左右。如果按照每年1%的增長率，我們還有15年的高速增長期達到發(fā)達國家水平；從整個區(qū)域和行業(yè)發(fā)展來看，都會經(jīng)歷從農(nóng)村到城鎮(zhèn)到城市化到大都市圈，再到郊區(qū)化的這種發(fā)展歷程。

實際上中國目前正處在城市化和都市圈的階段，諸如長三角生態(tài)圈，黃渤海、廣深區(qū)域、大灣區(qū)等等，未來可能在整個城市化推動的背景下，可以更多關(guān)注都市圈發(fā)展帶來的機會。

房地產(chǎn)也會從過往的高速增長階段逐步恢復(fù)到存量時代，其實在很多城市包括上海、深圳，主要以二手房城中村改造舊改為主，所以未來整個行業(yè)大資管的機會逐步到來，物業(yè)公司的 PE股票市值就比房產(chǎn)本身要高很多。因為物業(yè)公司未來有很多的業(yè)務(wù)拓展性，通過疫情發(fā)現(xiàn)大眾對室內(nèi)場景、對家的空間的需求會發(fā)生很多變化。當(dāng)只能宅在家里的時候，會發(fā)生各種各樣的活動，這些居家行為不僅對我們的經(jīng)濟，對我們的實體收入產(chǎn)生很大的影響，同時也改變了我們的生活習(xí)慣。對我們的居住環(huán)境，對我們的產(chǎn)品功能本身也會產(chǎn)生更多的訴求。

旭輝集團針對后疫情時代開發(fā)的產(chǎn)品

基于旭輝所有產(chǎn)品的設(shè)計靈感都來源于用戶，他們對很多痛點做了梳理，集中在比如：廚房功能不夠全面，餐廳空間比較小，室內(nèi)空間切割的比較瑣碎等等。用戶也會有他自己理想中的狀態(tài)，比如有沒有一個寬大的可以供室內(nèi)活動的陽臺，有沒有通過智能化去解決無接觸管理系統(tǒng)等等。對于這些需求，旭輝提出了自己的思考。

房地產(chǎn)產(chǎn)品關(guān)鍵性和競爭力

在低利潤時代，只有通過周轉(zhuǎn)率才能去提升企業(yè)自有資金的回報率，所以越是在這個時候，越是要沉下心去思考。未來將回歸到居住需求為導(dǎo)向的時代，產(chǎn)品才是王道。真正能夠提供業(yè)主滿意的產(chǎn)品，才是未來企業(yè)競爭的核武器。

在產(chǎn)品為勝的趨勢下，旭輝最近發(fā)布了新一代產(chǎn)品。通過智能化的鏈接，實現(xiàn)智能控制。雖然幾年前就有很多行業(yè)、很多社區(qū)使用智能化控制，但目前用的智能化系統(tǒng)相對是比較初級版的。對此，旭輝花費了幾年研究和研發(fā)一整套操作系統(tǒng)。

更重要的是，除了這些智能化系統(tǒng)，旭輝集團積極思考怎樣從物理性的空間場所到精神場所的升級。生活在城市里的居民，每天奔波在兩點一線，所以旭輝希望通過發(fā)自內(nèi)心的觸動人們心弦的微笑去點亮生活。

什么叫用微笑？旭輝通過建筑立面的一些思考，通過微笑曲線去實現(xiàn)，包括整個大區(qū)的功能，大區(qū)的一些會所的配置等等，有微笑的IP和符號，讓大家在小區(qū)之外就能感受到心理上發(fā)自內(nèi)心的溫暖。

沙總還為大家詳細的介紹了小區(qū)應(yīng)用的具體案例。在社區(qū)里增設(shè)了符合各種情況的、適用于各類場景的功能。

現(xiàn)階段市場狀況的總結(jié)性分享

房地產(chǎn)現(xiàn)已來到了純粹為居住的時代。沙總認為對于城市的開發(fā)，對于每一塊土地的選擇就會變得非常重要?，F(xiàn)在很多城市，實際上有很火熱的項目，但也是多元和兩極分化的狀況，核心點是整個板塊本身的選擇和產(chǎn)品的打造。沙總指出項目的90%取決于土地，土地如果拿錯了，通過產(chǎn)品是很難扭轉(zhuǎn)乾坤的。

未來城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定的階段，沙總表示可能更多應(yīng)去關(guān)注政府所期望的所需要的一些資源。前10年中政府更多關(guān)注商業(yè)體，例如酒店辦公商業(yè)，凡是通過商業(yè)加住宅的這種模式，能夠快速幫助企業(yè)做大規(guī)模，比如前階段的萬達、新城、寶龍等等。下個階段更需要幫助政府去解決一些像學(xué)校和產(chǎn)業(yè)園等的城市配套，解決帶產(chǎn)業(yè)資源的模式問題。

教授觀察和互動

唐教授在互動環(huán)節(jié)中以提問的方式為大家拋磚引玉，引發(fā)大家思考。

Q：中指的數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計中，每個季度都有一個關(guān)鍵詞，在一季度房地產(chǎn)行業(yè)的大數(shù)據(jù)最熱門的就是疫情。但到了二季度，排第一位的關(guān)鍵詞是銷售，比疫情關(guān)鍵詞多20%。證明大家現(xiàn)在關(guān)心的還是銷售。而實際上到了二季度，很多投資企業(yè)的銷售業(yè)績其實迅速上升了。其中我觀察到在一季度中，中小企業(yè)的數(shù)據(jù)并沒有非常快速增長，只是頭部企業(yè)趕上來了，尤其對一些相對來說中小微企業(yè)這樣的細分市場基本沒有漲幅。所以，我想提問的是，整個下半年后疫情時代，沙總對長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢如何分析。

A：對于整個房地產(chǎn)市場的預(yù)判，長期看人口，中期看土地，短期看金融。從短期來看，實際上今年1-7月，整個長三角的市場行情有點類似，杭州和南京的市場相對會比較熱門。杭州市場熱主要源于前幾年整個城市的產(chǎn)業(yè)升級帶來人口持續(xù)的凈流入目前比較明顯。上海的市場在前兩年是比較沉寂的，但今年疫情過后，實際上也有一些反彈跡象。從1-8月份整個數(shù)據(jù)來看，相比去年來講，蘇州市場略微遜色，二手房同比去年下跌了50%，一手房情況稍好，下跌百分之十幾。

目前要預(yù)估接下來半年或乃至明年的市場，我覺得核心要素可能還是城市的供求關(guān)系。最關(guān)鍵的兩點，一個是土地的規(guī)模，土地的出讓規(guī)模；第二就是短期的政策。以蘇州為例，目前限價政策的執(zhí)行是比較嚴格的，城市的均價，城市的最高價格，都有一定限制。而且新房市場不能有超過4萬均價的房子。

新房嚴格限價會遏制二手房的成交。之前有很多想買二手房的客戶，就會去買新房，因為新房的價格會比二手房更低，這是第一個原因。

第二個原因：一旦上限被定價，比如設(shè)置高點為4萬，那會帶來客戶的一致性預(yù)期，價格就漲不上去，不會像之前房地產(chǎn)市場那么熱。之所以之前很熱，也是受客戶預(yù)期的影響，客戶會砍買漲和追漲殺跌，認為你的價格會持續(xù)往上漲，所以早買永遠比較好。

因此可以說之前的房地產(chǎn)需求，在開始是被過度透支和提前釋放的，客戶還沒有到達這種購買力，通過按揭，甚至親朋好友的拆借去提前買房。迄今為止，市場逐步去杠桿化后，恢復(fù)到一個相對理性的狀態(tài)。所以長三角的市場狀況在全國目前是最好的。

大灣區(qū)、廣州、深圳最近市場也比較熱，整個下半年至少不會比上半年差。目前市場熱度可能跟三四月份市場小爆發(fā)有關(guān)，三四月份受到一二月份積壓的需求集中爆發(fā)。我個人對市場趨勢預(yù)判是：下半年可能會是上半年的延續(xù)，在局部城市，下半年可能比上半年還要差一點。但到明年，可能到明年年中或下半年，整體市場會逐步恢復(fù)到上升趨勢。

接下來，我來談下個人對于上海的寫字樓市場目前情況和未來趨勢的看法。唐教授認為寫字樓市場有集聚性，它跟住宅還是有一些區(qū)別的，集聚性導(dǎo)致市場分為兩極化。

買房最喜歡的市場是剛需者或中產(chǎn)階級，寫字樓并不是，你會發(fā)現(xiàn)最好的寫字樓并不缺客戶，因為它有頭部效應(yīng)。陸家嘴反而在市場中存在一些問題?？陀^來說，哪怕是像北外灘板塊現(xiàn)在的空置率也挺高的，還沒有成氣候，只是未來的預(yù)期。但傳統(tǒng)區(qū)域，像太古匯像南京西路這片區(qū)，嘉里中心那幾棟在地標(biāo)性路邊的寫字樓，空置率很低，而且租金很高。細分行業(yè)有待進一步探討，從產(chǎn)值的角度看，絕大部分市場還是集中在住宅這個階段。如果要展開探討的話，我可以在未來和大家做進一步的交流。

教 授 觀 點

沙總在前面的分享中提到了三道線，是一個很新的題目。8月20號，人民銀行住建部召開了一個座談會，這場會議雖然沒有大幅報道，但實際上影響很深遠。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言有兩個方面特別重要，一個是政策面，第二個就是資金鏈。資金鏈三道線叫345新規(guī)，這個新規(guī)將從2021年1月1日起全行業(yè)推行，三道線包括剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比小于1。真正達到劃線要求的只有幾家國企。頭部企業(yè)或多或少都可能還存在負債率過高的狀況，現(xiàn)在大部分企業(yè)都在 70%以上。

其實我反復(fù)提中小企業(yè)，因為我覺得頭部企業(yè)、上市公司相對來說渠道更多，抗風(fēng)險能力也強，我們現(xiàn)在要關(guān)心更多的中小企業(yè)的生存以及他們未來的發(fā)展和提高。

現(xiàn)在大的行業(yè)發(fā)展是趨同的，不光是房地產(chǎn)行業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)華爾街原來的傳統(tǒng)投行現(xiàn)在更像科技公司，很多地產(chǎn)公司也在觸碰AI區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計算這些概念。剛才沙總提到了智慧家居的概念，在未來場景中，讓人們的生活更智能、更人性、更舒服、更美好的生活場景，旭輝在背后做了很多技術(shù)的設(shè)計，以及在功能方面的考慮。

在房地產(chǎn)行業(yè)里，沙總有個觀點我很認可，就是房地產(chǎn)在回歸它的制造術(shù)。原來我們說房地產(chǎn)在開發(fā)階段具有投資屬性，使用功能主要針對產(chǎn)品端，現(xiàn)在可能越來越像制造業(yè)，這意味著行業(yè)會越來越細分。

從我本人的經(jīng)驗來看，原來在為團隊和很多地產(chǎn)公司，包括有很多制造業(yè)企業(yè)、智能制造企業(yè)做前期的分析的時候，地產(chǎn)公司要粗線條很多，但制造業(yè)它會深挖得非常細，現(xiàn)在開始趨同了，各行業(yè)的市場都會呈現(xiàn)越來越精細化的態(tài)勢。

本期同享慧沙龍就后疫情時代的房地產(chǎn)的市場和產(chǎn)品做了非常深入的交流和討論。這也是創(chuàng)辦同享慧的一個初衷。我很欣賞芒格的一句話，成功投資者要到有魚的地方去撈魚。也就是說，賽道很重要。我認為在接下來的10年里，雖然房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，行業(yè)發(fā)展會存在困難，但依然是一個非常好的賽道，它依然存在著結(jié)構(gòu)性機會，很多企業(yè)依然會收獲良多。今天的關(guān)鍵點在于，響應(yīng)市場新的訴求，對產(chǎn)品提出新的要求。